CELLE. Die Zeiten des Aussitzen und langer Diskussionen sind im Celler Rathaus offenbar endgültig vorbei. Ob Blumenkübel, Außenflächen für Gastronomie oder Abi-Umzug – Celles neuer OB Dr. Jörg Nigge schafft Fakten. Jetzt das erste größere Projekt: Das fünf Jahre währende Hin und Her in Sachen Cramer-Lebenmittelmarkt an der Celler Wehlstraße hat ein Ende. Es soll nach dem Willen der Verwaltung nicht gebaut werden. Heute wurde eine entsprechende Vorlage in den Rat eingebracht (siehe unten ungekürzt und unkommentiert).

Bereits 2014 erklärte der damalige OB Dirk-Ulrich Mende das 15-Millionen-Euro-Projekt für gescheitert – danach habe Investor Jürgen Cramer eine neue Chance erhalten, die es bis heute nicht genutzt habe. Bis Ostern dieses Jahres sollte eigentlich alles unter Dach und Fach sein, aber eine Ausführungsplanung läge bis heute nicht vor. Inzwischen haben sich auch die Rahmenbedingungen geändert. Auf dem ehemaligen Feuerwehrgelände entstehen Wohn- und Verkaufsflächen. „Zusammen mit dem Lebensmittelmarkt in der Bergstraße (eine Kooperation zwischen Cramer und Lobetal, Anmkg. d. Red.) hat sich die Versorgung für die Altstadt wesentlich verbessert“, so Nigge auf Nachfrage von CelleHeute. Cramer selbst hatte sich auf mehrere Nachfragen inhaltlich nicht geäußert. „Die Entscheidung liegt bei Herrn Nigge“, so Sebastian Cramer. Das hat er heute getan. Nun ist der Weg frei für „Wohnen an der Altstadt“ – das, was Nigge sich schon im Wahlkampf gewünscht hat.

Plan: Cramer

Plan: Cramer

Beschlussvorschlag im Original-Wortlaut:

– Der Aufstellungsbeschluss vom 18.10.2012 zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 22 „Einzelhandel und Wohnen 77er Straße/Wehlstraße“ als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB (§ 2 BauGB, § 58 NKomVG) wird auf Grund einer veränderten Bewertung der Versorgungssituation in der Altstadt und veränderten städtebaulichen Zielsetzungen für das Gelände 77er Str./Wehlstr. aufgehoben.

– Der Beschluss vom 14.10.2015, BV/0315/15 zum Verkauf der Flächen an die Cramer Verwaltungs GmbH wird ebenfalls aufgehoben.

– Die Verwaltung wird aufgefordert, auf Basis der veränderten Rahmenbedingungen und Zielsetzungen zügig einen kombinierten Architekten-/Investorenwettbewerb vorzubereiten, der für die Fläche vor allem Wohnungsbau, ggfs. ergänzt um Büro- und Dienstleistungsnutzungen, vorsieht.

Sachverhalt:

In der Sitzung des Rates der Stadt Celle vom 18.10.2012 wurde der Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 Baugesetzbuch zu dem oben genannten Vorhaben gefasst (BV 263/12 – 1 – 1). Vorausgegangen war der Antrag gemäß § 12 Baugesetzbuch des Vorhabenträgers Wilhelm Cramer GmbH Burgdorf (06.06.2012) zur Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Inhaltlich sollte ein Lebensmittelmarkt mit Vollsortiment mit einer Verkaufsfläche zwischen 3500 und 4000 qm errichtet werden. Des Weiteren sollten in den Obergeschossen Wohnungen untergebracht werden und eine gewerbliche Nutzung war im Erdgeschoss des nördlichen Gebäudeteils vorgeschlagen. Darüber hinaus hatte Herr Cramer angeboten, sich um die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes in der Altstadt zu bemühen. Die weitere Entwicklung des Konzeptes hatte dann allerdings im Jahre 2014 ergeben, dass der Investor keine Möglichkeit mehr sah, in seinem Projekt eine Wohnnutzung entlang der 77er Straße zu integrieren. Seitens der Verwaltung sollte seinerzeit jedoch nicht auf eine Wohnnutzung verzichtet werden. Außerdem war die Verkehrserschließung aus Sicht der Stadt nicht befriedigend gelöst. Die Verwaltung hatte deshalb die politische Beratung über die Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses angestrengt. Nach Beratungen im Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen sowie im Verwaltungsausschuss sind letztlich vom Investor geänderte Pläne vorgelegt worden, die nunmehr eine Wohnfläche von circa 3000 qm vorsahen. Mit dieser geänderten Plankonzeption wurde das Bauleitplanverfahren schließlich fortgeführt.

Situation

Gemäß § 12 Abs. 1 Baugesetzbuch muss der Vorhabenträger bereit und in der Lage sein, das Vorhaben innerhalb einer bestimmten Frist durchzuführen und die Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise zu tragen.

Seinen Willen zur Durchführung des Vorhabens hat Herr Cramer immer wieder bestätigt.
Herr Cramer wird finanziell in der Lage sein, sein Vorhaben durchzuführen, eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank liegt vor.Herr Cramer hat in der Vergangenheit Büros gewechselt. Dies hat zur Verzögerung in der Abstimmungsphase geführt. Ob dies für die Zukunft auch so zutrifft, kann nur spekuliert werden.
Festzuhalten ist, dass die Gesamtprojektentwicklung seitens des Investors nicht so zügig wie gewünscht von statten gegangen ist.
Einige Schritte hätten besser und intensiver abgestimmt sein können. Gespräche wurden überwiegend mit den von Herrn Cramer beauftragten Büros geführt. Nicht bekannt ist, welche Auftragslage diese Büros hatten und wie vollumfänglich sie beauftragt waren, um mit der Stadt Sachverhalte zu klären.

Zeitschiene

Im Jahre 2014 ist von Herrn Cramer geäußert worden, dass bereits im Jahre 2016 eröffnet werden könnte (CZ v. 08.05.2014).
2016 wurde abgestimmt, dass bis Ostern 2017 die Verträge (Kaufvertrag und Ausführungsvertrag (Durchführungsvertrag) unterzeichnet sein sollten.
Im Gespräch zwischen dem OB, Herrn Kinder und Herrn Cramer wurde verabredet, dass bis zum 10.06.2017 die Ausführungsplanung der öffentlichen Flächen vorliegen soll, um die Verträge unterzeichnen zu können. Dies wurde nicht eingehalten.
Entgegen der Ankündigung im Gespräch vom 08.06.2017, die Ausführungsplanung in 2 bis 3 Monaten zu liefern, soll nunmehr bis Anfang/Mitte November 2017 die Vorlage der Ausführungsplanung Verkehrsanlagenplanung erfolgen (lt. E-Mail Herr Cramer).
Wenn das Vorhaben friktionsfrei durchgeführt wird, ist mit einer Eröffnung frühestens 2020 zu rechnen.
Weser Wohnbau (Alte Feuerwehrwache) zeigt auf, dass Verfahren wesentlich gestraffter und zügiger durchgeführt werden können (Entscheidung Investorenwettbewerb 06/2014, Kaufvertrag 05/2016, Baugenehmigung 02/2017, heute im Bau befindlich)

Grundstückspreis

Im Jahre 2012 wurde ein Grundstückspreis von 190 € je qm verhandelt. Dies war der Bodenrichtwert zu diesem Zeitpunkt. Dieser Kaufpreis wurde 2013 vom Rat im Zuge der Auflassungsvormerkung bestätigt.
2015 ist der Verkaufsbeschluss diesmal vom Rat der Stadt eingeholt worden. Grund war die Ratszuständigkeit. In der dazugehörigen Beschlussvorlage wurde für einen Vertrauensschutz des Käufers plädiert, obwohl der Bodenrichtwert mittlerweile bei 200 € pro qm lag.
Derzeit liegt der Bodenrichtwert bei 210 € je qm für ein allgemeines Wohngebiet.
Heute lassen sich wahrscheinlich höhere Preise erzielen.

Randsortimente

Die im Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgelegte Sortimentsregelung sieht vor, dass bei einer Verkaufsfläche von 4.000 qm 10 % für Randsortimente verbraucht werden können.
Jedes dieser Randsortimente darf in seiner Ausgestaltung bis zu 100 m² betragen. Dies hat zur Folge, dass vier Einzelhandelsläden mit innenstadtrelevanten Sortimenten wie zum Beispiel Textil, Uhren, Schmuck und Schuhe eingerichtet werden dürfen. Herr Cramer gibt an, weniger zu nutzen, rechtlich ist es aber nicht zu verbieten.
In Anbetracht der Vielzahl von Einkaufsläden in der Altstadt, die durchschnittlich 100 m² groß sind, würde dies bedeuten, dass etwa vier adäquate Läden im Einkaufscenter Edeka eingerichtet werden könnten. Vor dem Hintergrund der besonderen Nähe der Altstadt ist dies nicht konfliktfrei.
Tchibo ist Teil des Konzeptes des neuen Marktes. Aufgrund der räumlichen Nähe zur innerstädtischen Tchibo Filiale muss im schlimmsten Fall davon ausgegangen werden, dass Tchibo seine Filiale schließt und damit den Leerstand verstetigt.

Nachbarn

Während der frühzeitigen Bürgerbeteiligung vom 12.05.17 bis 16.06.17 erfolgte eine Einwendung, die Befürchtungen zu nachteiligen Auswirkungen auf die umgebende Wohnbebauung zum Ausdruck brachte.
Für die noch folgende öffentliche Auslegung (Dauer ein Monat) werden Stellungnahmen beziehungsweise Einwendungen erwartet. Klagen gegen den Bebauungsplan sind nach dessen Rechtskraft innerhalb eines Jahres zulässig. Klagebegründungen können sich grundsätzlich nur auf Sachverhalte beziehen, die im Rahmen der öffentlichen Auslegung vorgetragen wurden. Es kann heute nicht abgesehen werden, inwieweit seitens der Anwohner Rechtsmittel eingelegt werden. Die Folge könnte eine große Verzögerung sein.

Raumordnung

Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung zum vorhabenbezogenen B-Plan Nr. 22 „Einzelhandel und Wohnen 77er Str./Wehlstr.“ äußert der Landkreis Celle als Untere Raumordnungsbehörde Bedenken insbesondere mit Hinweis auf die fehlende städtebauliche Integration und die Lage außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches. Es werden negative Auswirkungen auf die Versorgungssituation in der Altstadt und angrenzender Stadtteile befürchtet und die vorgesehene Größe der Einzelhandelsflächen im Hinblick auf Ihre Verträglichkeit in Frage gestellt.

Situation in der Altstadt und im Einzelhandel

Es ist zu berücksichtigen, dass zwischenzeitlich auf dem Gelände der ehemaligen Feuerwehr ein Lebensmittelhandel (Penny) mit circa 600 qm Verkaufsfläche sowie ein Drogeriemarkt mit ca. 700 qm VK errichtet werden soll. Außerdem ist ein Bäcker geplant. Zusammen mit dem in der Bergstraße errichteten Lebensmittelmarkt hat sich damit die Versorgungslage der Altstadt zwischenzeitlich wesentlich verbessert. Zudem ist das Vorhaben auf dem ehemaligen Feuerwehrgrundstück aufgrund seiner Lage an der Wehlstraße gut geeignet, auch die nähere Umgebung mit zu versorgen.

Darüber hinaus sind die Leerstände in der Altstadt immer noch auf einem recht hohen Niveau, so dass die durch den Entwurf des Bebauungsplanes möglichen vier Einzelhandelsläden von 100 m² zu einer Verschärfung der Konkurrenz führen könnte.
Mit der Ansiedlung von Famila auf dem ehem. Real-Gelände in Groß Hehlen entsteht zudem in 2018 auch an diesem Standort eine deutliche Attraktivitätssteigerung der Einzelhandelssituation, die zu Beginn der Verhandlungen mit der Fa. Cramer in dieser Form nicht absehbar war.

Auch die verkehrliche Situation dürfte mit geschätzten mehreren Tausend An- und Abfahrten als schwierig zu bewerten sein.

Es ist deshalb insgesamt fraglich, ob es wegen der derzeit sich ändernden Einzelhandelssituation sowohl in der Altstadt als auch gesamtstädtisch noch eines Edeka Vollversorgers in der Größenordnung von 4.000 qm bedarf.

Folgerungen

Seit dem ersten Antritt des Investors im Jahre 2012 bis heute hat sich die städtebauliche Situation verändert. Auf der einen Seite sind positive Einzelhandelsentwicklungen in der Altstadt deutlich zügiger fortgeschritten (Gelände der Alten Feuerwache) und führen mit den dort bereits ab 2018 vorgesehenen kleineren und mittleren Einzelhandelsflächen zu einer Verbesserung der Versorgungssituation im Innenstadtbereich. Auf der anderen Seite existieren weiterhin deutlich zu viele Leerstände gerade bei kleineren Ladenlokalen. Die vorgesehenen Randsortimente an der 77er Str./Wehlstr. verstärken die Gefahr weiterer Leerstände.

Außerdem hat in den letzten Jahren die Nachfrage nach innenstadtnahem Wohnen ebenso zugenommen wie die Nachfrage nach Bürostandorten am Altstadtrand. Diese Nachfrage kann derzeit nicht ausreichend befriedigt werden. Die Fläche an der 77er Str./Wehlstr. ist die letzte größere Entwicklungsfläche in direkter Altstadtnähe. Im Zuge der auch bundespolitisch getragenen Innenentwicklung ist vor diesem Hintergrund nunmehr kritisch zu hinterfragen, ob die Plankonzeption eines Lebensmittelmarktes in der o.g. Größenordnung wesentlich zu viel Fläche verbraucht, die anderweitig genutzt werden kann. Ein diesbezüglich derzeit zu verzeichnendes positives Investitionsklima stützt die erwähnten Annahmen.

Alles zusammen genommen kann deshalb davon ausgegangen werden, dass ein Beschluss, wie er im Jahr 2012 zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gefasst wurde, heute deshalb unter den zwischenzeitlich geänderten städtebaulichen Zielsetzungen keine Empfehlung mehr hätte.

Die Kaufverträge für die städtischen Grundstücke und der Durchführungsvertrag sind noch nicht unterzeichnet. Beide Vertragswerke sollen zeitgleich geschlossen werden. Da die Ausführungsplanung zu den Verkehrsanlagen lt. Investor erst Anfang/Mitte November 2017 vorgelegt werden kann und anschließend durch die Fachverwaltung noch zu prüfen wäre, würde die Unterzeichnung beider Verträge erst im Nachgang, also frühestens Ende 2017/Anfang 2018 erfolgen können.

Eine Beendigung des Vorhabens bedeutet, den Aufstellungsbeschluss vom 18.10.2012 zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 22 „Einzelhandel und Wohnen 77er Straße/Wehlstraße“ aufzuheben. Gleichzeitig ist auch der Verkaufsbeschluss vom 14.10.2015, BV/0315/15, aufzuheben.

Zur Einschätzung von möglichen Schadensersatzforderungen des Investors wurde ein Gutachten von Rechtsanwalt Dr. Eichhorn (Kanzlei Dr. Appelhagen, Braunschweig) eingeholt. RA Dr. Eichhorn hat ausgeführt, dass eine rechtliche Verpflichtung zur Aufstellung eines Bebauungsplanes nicht bestehe. Die Stadt Celle sei in ihrer Planungshoheit grundsätzlich frei und nur den gesetzlichen Bindungen unterworfen (§ 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Der Bundesgerichtshof habe vorvertragliche Schadensersatzansprüche (aus dem Gesichtspunkt einer „öffentlich- rechtlichen culpa in contrahendo“) nur in besonderen Ausnahmefällen wegen des grundlosen Abbruchs von Vertragsverhandlungen angenommen. Im Hinblick auf den vorliegenden Fall kommt das Gutachten von RA Dr. Eichhorn zu folgendem Ergebnis:

„Eine städtebauliche Begründung, das Vorhaben nicht fortzuführen, ist im Hinblick auf die Planung des großflächigen Einzelhandelsvorhabens im Stadtgebiet Celle möglich.“

Die von RA Dr. Eichhorn im Gutachten angeregten Argumente für eine städtebauliche Begründung sind in diese Vorlage eingearbeitet. Schadensersatzforderungen können jedoch nicht ausgeschlossen werden.

Der seit 1996 rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 113 „Gelände der Heidekaserne“ würde seine Gültigkeit beibehalten. Dieser sieht für das noch freie Baufeld E ein Mischgebiet vor. Die Nutzung durch Läden ist auf das Erdgeschoss beschränkt und darf je Einheit max. 500 m² Nutzfläche erreichen. Nördlich des Lisa-Korspeter-Weges ist ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt.

Weiteres Vorgehen

Zum weiteren Vorgehen wird vorgeschlagen, die Fläche mit einer veränderten Zielsetzung zügig neu zu vermarkten und dafür das in Celle bereits mehrfach (Allerinsel, Alte Feuerwache) eingesetzte Verfahren des kombinierten Architekten-/Investorenwettbewerbes anzuwenden. Als Nutzung sollte im Kern Wohnen vorgesehen werden; ggfs. ergänzt um Büro- und Dienstleistungsnutzungen.

Finanzielle Auswirkungen:

Die bereits eingestellten Einnahmen aus dem Grundstücksverkauf verschieben sich in die Folgejahre.

Auswirkung für Integration: Nein

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